Con il provvedimento in oggetto, c.d. "sblocca Italia", di recente approvazione sono state codificate per la prima volta in Italia alcune delle lacune originanti criticità nella materia. Il rent to buy viene definito in Italia come  il contratto che prevede la concessione del godimento di un immobile (abitativo o non abitativo) con diritto per il conduttore di acquistarlo entro una data predeterminata, imputando a prezzo di acquisto la parte di canone di locazione a tal fine indicata nel contratto.  Di questo contratto viene consentita la trascrizione nei registri immobiliari, il che serve; per proteggere il conduttore futuro acquirente, da problematiche riguardanti il locatore futuro venditore anteriormente al passaggio di proprietà, con la novità che la trascrizione non avrà efficacia per soli tre anni ma potrà durare per tutta la durata del rent to buy (senza eccedere i dieci anni). Non potranno essere dati in rent to buy immobili ipotecati a meno di non frazionare l'ipoteca ed attribuire al conduttore, mediante accollo, una quota del mutuo stipulato dal cotruttore). La parte dei canoni imputabili a prezzo è garantita da un privilegio pseciale immobiliare concesso sull'immobile goduto (se il concedente dovesse fallire, il conduttore avrà per primo un beneficio sul ricavato della vendita all'asta). Si garantisce poi l'opponibilità del contratto che duri oltre 9 anni agli eventuali aventi causa del locatore, ai quali abbia ceduto l'immobile in questione. I rapporti tra locatore e conduttore sono rinviati per loro regolamentazione alle norme che disciplinano i rapporti tra usufruttuario e nudo proprietario: spese di manutenzione ordinaria a carico del conduttore, straordinarie al locatore. Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo. In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, questi dovrà restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile ed acquisisce interamente i canoni versati a titolo di indennità, se non è stato diversamente pattuito.   

DICHIARATA INCOSTITUZIONALE PER ASSENZA DI DELEGA LA NORMATIVA DI CARATTERE PUNITIVO SULLE LOCAZIONI IN NERO EX D.LGS 23/2011 COMMI 8 E 9  ED ANCHE IL RECENTE E PEDISSEQUO ART. 5 COMMA 1TER DEL DECRETO 47/2014 

La norma in questione disciplinava i casi in cui il locatore affidava un immobile senza contratto regolarmente registrato, o inesistente, o dissimulando un contratto di comodato determinando, quale conseguenza di un'autodenuncia dell'inquilino, l'applicazione di una riduzione del canone. I contratti sorti in applicazione delle norma annullate risultano estinti o risolti a tutti gli effetti, con conseguente ritorno in vita dei precedenti contratti. La Corte ha depositato il 14 marzo 2014 la sentenza in questione, andando così ad inficiare le riduzioni di canone operate dai conduttori in forza della legge, ora annullata, per ciò solo determinando l'illegittimità di questa condotta "ex tunc" sanzionata dalla possibilità del proprietario locatore di richiedere la risoluzione del contratto per inadempimento e la conseguente condanna al rilascio. A) Nei casi di comodato, le ipotesi conseguenti possono così essere rappresentate: Per il contratto di comodato che avesse dissimulato una locazione si può affermare che il rapporto rimarrà regolato dal contratto di comodato ed occorrerà agire in via ordinaria a mezzo di un'azione di risoluzione del contratto alla sua scadenza e condanna al rilascio. B) Nei casi di contratto verbale di locazione non registrato, si dovrà agire in via ordinaria per occupazione senza titolo, essendo la forma scritta dei contratti di locazione la regola introdotta dalla L. 431/1998. C) Mentre, nel caso di un regolalre contratto di locazione non registrato con attuale occupazione dell'unità immobiliare da parte del conduttore, data l'esistenza di un contratto valido tra le parti, il locatore potrà agire in giudizio contestando l'illecita autoriduzione per ottenere la convalida ex art. 5 L. 392/78 e 658 del cod. proc. civ.. Oppure, se il conduttore, presentata la autodenuncia in base alle norme ora abrogate, avesse anche registrato il contratto, avrà posto il locatore, a seguito della sentenza in esame, nella condizione di vedere sanata la irregolarità fiscale, consentendogli ora di agire in giudizio da subito ex art 13 della L. 431/98. 

SUCCESSIVAMENTE

il Governo ha tentato di reintrodurre, con il decreto 47/2014 convertito con L. 80/2014, un articolo 5 comma 1 ter, il quale prevedeva che sarebbero stati mantenuti sino al 31 dicembre 2015 gli effetti prodottisi dai rapporti giuridici sorti sulla base dei contratti di locazione registrati ai sensi degli art. 3 commi 8 e 9 del decreto legislativo 23/2011. E' intervenuta sul punto la Corte Costituzionale la quale con Sentenza 169/ del 16 luglio 2015 ha dichiarato l'incostituzionalità della nuova norma. La motivazione è stata che è vietato al legislatore e quindi anche al Governo, prorogare l'efficacia di norme dichiarate incostituzionali, le quali non possono essere più applicate dal giorno successivo alla loro pubblicazione. Di tale abrogatio non potranno tuttavia beneficare i locatori quando vi sia stata sentenza passata in giudicato a favore del conduttore e neppure ne beneficieranno i conduttori che non hanno, vigente la norma, provveduto a esercitare il loro diritto vigente la norma. 

La Conferenza permanente per i rapporti Stato-Regioni- Province autonome ha dato il via libero al decreto sulla morosità incolpevole predisposto dal ministro delle Infrastrutture di concerto con il ministero dell'Economia. Sarà pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale. Le novità introdotte dal decreto sono molte. Si ripartiscono da subito 20 milioni di Euro per il 2014, sui 226 complessivamente stanziati, ed oltre i 40 già stanziati, ed inoltre si colmano alcune lacune su che cosa deva intendersi per morosità incolpevole. Si intende la situazione di sopravvenuta impossibilità a provvedere al pagamento del canone locativo a ragione della perdita o consistente riduzione della capacità reddituale del nucleo familiare". Si individuano con elenco puntuale e non più meramente esemplificativo le cause specifiche di morosità incolpevole nelle seguenti situazioni; 1) perdita del lavoro per licenziamento, 2) accordi aziendali o sindacali con consistente riduzione dell'orario di lavoro, 3) la cassa integrazione ordinaria o straordinaria che limiti notevolmente la capacità reddituale, 4) il mancato rinnovo del contratto a termine o di lavoro atipici, 5) le cessazioni di attività libero-professionali o di imprese registrate, derivanti da cause di forza maggiore o da perdita di avviamento in misura consistente, 6) la malattia grave, infortunio o decesso di un componente del nucleo familiare che abbia copmportato la riduzione del reddito complessivo del nucleo medesimo o la necessità dell'impiego di parte notevole del reddito per fronteggiare rilevanti spese mediche ed assistenziali. Le risorse del fondo saranno stanziale prioritariamente ai comuni ad alta tensione abitativa che abbiano avviato entro il 29 ottobre bandi od altre procedure meglio specificate nella norma. I Comuni dovranno verificare il possesso di un ISEE corrispondente ai parametri richiesti, la pendenza di una procedura di sfratto per morosità, la registrazione di contratto e la presenza nel detto alloggio da almeno un anno, possesso di cittadinanza italiana od europea. Nessun altro requisito potrà essere stabilito dalle Regioni. Il contributo non potrà essere superiore ad 8.000 Euro. La procedura coinvolgerà a pieno titolo anche il proprietario, benenficiario delle somme. Il Comune segnalerà alle prefetture i nominativi dei soggetti richiedenti aventi diritto alla destinazione delle misure per le valutazioni funzionali relative alla graduazione programmata dell'intervento della forza pubblica nell'esecuzione degli sfratti.

 Il D.L. “Destinazione Italia” n. 145 del 23 dicembre 2013 (G.U. n. 300 in pari data), entrato in vigore il giorno successivo, ha apportato, tra le altre cose, alcune significative modifiche alla legge di riforma della disciplina del condominio negli edifici(Legge 11 dicembre 2012 n. 220, entrata in vigore il 18 giugno 2013).
Per la precisione, l’articolo 1, comma 9, del predetto D.L. ha introdotto le novità di seguito illustrate.

Accantonamento dei fondi per interventi straordinari
L’articolo 13 della legge 220/2012 aveva modificato l’art. 1135 del Codice civile disponendo (art. 1135, 1° comma, n. 4) che “l’assemblea dei condomini provvede alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori”.
Tale norma aveva lo scopo di razionalizzare la programmazione degli interventi di carattere straordinario, di regola assai impegnativi sotto il profilo finanziario, aumentando le garanzie di puntualità nei pagamenti a vantaggio sia degli appaltatori che degli stessi condomini, cercando di evitare l’avvio di opere per le quali non fosse interamente garantita la copertura di spesa.
Tale intendimento si è, tuttavia, scontrato con gli effetti della grave crisi in corso ed ha finito talvolta con il paralizzare, ostacolare o rendere ancora più impegnativi per i condomini proprio quegli interventi la cui effettuazione avrebbe invece determinato importanti opportunità di lavoro per le imprese del settore.
La modifica ora apportata dal D.L. 145/2013 ha pertanto introdotto un importante correttivo, già ipotizzato dalla dottrina e nella pratica, attraverso un’aggiunta al punto 4 dell’art. 1135 del Codice civile, grazie alla quale viene espressamente previsto che “se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti”.

 L'unico obbligo sarà quello di avere il denaro in cassa al momento delle scadenze di pagamento all'impresa. Per le opere di ripsarmio energetico torna la maggioranza prevista all'art. 26 della L. 10/91 quella degli intervenuti in assemblea che rappresentano almeno un terzo del valore. Le sanzioni per le violazioni al regolamento condominiale saranno deliberate con le maggioranze degli intervenuti e almeno la metà dei millesimi.

nessun rischio nullità per i contratti di locazione e compravendita privi dell'attestazione di legge.